Nel 2017 5 fondi immobiliari in scadenza

La sfida dei fondi immobiliari è chiudere il ciclo di vita in positivo. Una sfida che vedrà qualcuno escluso. Quest’anno tra i fondi immobiliari in scadenza ci sono Beta e Delta gestiti da Idea Fimit, Europa immobiliare 1, Securfondo, che potrebbe prorogare di due anni ancora la propria durata, e Tecla.

Buona parte di questi fondi è partita molti anni fa. Quelli nati prima del 2005 hanno ottenuto risultati in alcuni casi buoni e comunque accettabili. Se si guarda al fondo Beta (IT0003497721), dalla partenza ha avuto un rendimento lordo all’anno di oltre l’8%. In teoria adesso ci sono ancora da vendere immobili per 72 milioni di euro. Bisogna capire se e a quanto si riesce a definire l’operazione. Le Sgr stanno avendo delle difficoltà nella cessione perché in generale un fondo arriva a scadenza con gli immobili meno appetibili del portafoglio.

Secondo indiscrezioni di mercato Delta (IT0004105273) è in attesa di un’offerta di oltre cento milioni di euro per il pacchetto cinema. L’offerta, secondo i bene informati, riguarderebbe otto immobili, multisale cinematografiche dislocate nelle provincie di Vicenza, Padova, Treviso e nei comuni di Torino, Bologna, Salerno, Livorno e Parma. L’offerente, secondo quanto risulta al Sole 24 Ore, sarebbe un asset manager internazionale. Forse uno dei soggetti coinvolti nelle Opa lanciate lo scorso anno proprio su Delta.

Tra i fondi in scadenza Delta è quello con il patrimonio più interessante. Oltre ai cinema ha in pancia, infatti, alcuni resort. Il Serena Majestic a Montesilvano, che diventerà sfitto dal primo gennaio 2018, e altri due resort, di cui uno, Cala Serena, è vicino a Villasimius in una bellissima posizione.

Per i fondi immobiliari le criticità alla scadenza sono relative a cespiti con poco appeal e ad Sgr che in alcuni casi non hanno fatto un buon lavoro. Se la stima degli esperti indipendenti non ha valore perché molte Sgr hanno dovuto svalutare gli immobili, allora perché i quotisti dovrebbero pagare questo servizio? Adesso il problema è più evidente per via del contesto di mercato difficile.

Tra i fondi in scadenza c’è Tecla (IT0003554349), controllato da Prelios. Esso ha dovuto svalutare per vendere un pacchetto di immobili. Stimato 197 milioni, il pacchetto è stato valutato 125 milioni. Rimane ancora un patrimonio residuo da cedere. Per adesso i sottoscrittori hanno guadagnato il 7,6% all’anno. Si tratta di rendimenti lordi ricavati utilizzando il Nav. Se adesso non riescono a vendere al Nav il rendimento si abbassa però in modo significativo.

Europa immobiliare 1 (IT0003725246) di Vegagest ha in portafoglio due caserme dei carabinieri e un cespite a destinazione logistica, già svalutati del 34% a fine 2016. Chi ha sottoscritto il fondo dalla prima ora, dal 2004, ha perso quasi il 6% all’anno.

Atlantic 2 (IT0003855696), che scade nel 2018, ha avuto un rendimento annuo dell’8% e ha ancora 11 immobili da vendere. Tra cui uffici in viale Regina Margherita a Roma che stanno per essere venduto per 62 milioni. In portafoglio ci sono ancora alcune centraline Telecom. Secondo indiscrezioni Telecom starebbe spostando nelle centraline del personale e gli spazi diventano uffici. Investietico (IT0003089775), invece, è già liquido. Chissà se la Sgr lo chiuderà rinunciando alle commissioni?

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.