Amundi RE Italia alle prese con la crisi degli uffici

Amundi RE Italia è un fondo immobiliare che investe prevalentemente in immobili non residenziali a reddito sul mercato domestico. Quotato sul segmento MTF di Borsa Italiana, è stato ammesso alla negoziazione nel giugno 2002. Un lettore di Plus24 ci ha scritto per avere alcune delucidazioni su questo fondo.

La lettera:

 Vi scrivo per chiedervi un aiuto su come devo comportarmi su un investimento nel Fondo Amundi RE Italia (ISIN IT0003017446). Sono un sottoscrittore della prima ora, a un valore di quota di 2.500 euro. Nei primi anni, il fondo ha sempre distribuito dividendi, che ne giustificavano il prezzo e lo stesso investimento. Poi, complice la crisi internazionale, il fondo ha ovviamente incominciato a soffrirne sia in termini di quotazioni, sia in termini di distribuzione di cash. Oggi la quotazione è sempre nel range dei 700 euro. Nella sua ultima comunicazione ai mercati, Amundi comunicava che al 30 giugno 2017 il valore unitario della quota risultava pari a euro 1.817,558. Con la valorizzazione del NAV effettuata da ente certificatore esterno, per dare trasparenza allo stesso valore dei vari asset di proprietà del fondo.

Il fondo ha già ottenuto la proroga della scadenza e terminerà la sua esistenza il 31 dicembre 2019. Vi chiedo cosa consigliate di fare e quali speranze ho di rientrare almeno del valore del Nav attuale. Allo stesso tempo nutro dei seri dubbi che la società che gestisce il fondo, si muova veramente per proteggere i suoi sottoscrittori, evitando agli stessi la liquidazione a fine 2019, svendendo i propri asset, a un prezzo di realizzo, per non dire anche, con un po’ di malignità, magari a un altro fondo della stessa Amundi, a prezzo di realizzo.

 

La nostra risposta:

Il fondo Amundi RE Italia è stato collocato nel lontano 2001 ad un valore pari a 2.500 euro. Ha distribuito, sotto forma di dividendo e di rimborso di capitale, circa 1.603 euro.

Come segnala il lettore, attualmente il patrimonio netto è pari a 1.817 euro. Livello influenzato dalla stima del valore degli immobili effettuata dall’esperto indipendente. Guardando all’esperienza dei fondi immobiliari quotati, le valutazioni effettuate non sono state finora una guida affidabile nel prevedere un possibile valore di vendita. Sono stati i Nav dei fondi ad allinearsi ai prezzi di Borsa piuttosto che il contrario. E infatti il mercato assegna in Borsa un valore prossimo a 817 euro. Anche grazie ad un rialzo brillante ottenuto nell’ultimo mese.

Gli immobili presenti nel patrimonio hanno subito una svalutazione piuttosto significativa nel complesso (-26,9%). Alcuni cespiti hanno addirittura subito una riduzione del valore vicina al 50%. Durante il 2017 il fondo ha proceduto a vendere qualche cespite ma per un valore complessivo piuttosto contenuto. Rimangono circa 140 milioni di euro di immobili da vendere entro la scadenza del fondo.

Il fondo presenta un livello significativo di sfitto. Al 30 giugno 2017, infatti, risultano non locate circa il 32,6% delle superfici totali del fondo. Sicuramente questo aspetto ha contribuito ad alimentare le svalutazioni già effettuate.

Come ben sostiene il lettore, la crisi finanziaria ha indotto un deprezzamento del valore e l’aumento dello sfitto. Ma vi sono fattori anche strutturali. La qualità dei cespiti non è eccelsa e non ve ne sono di “classe A”. Proprio in un momento in cui le imprese, nell’affittare un ufficio, tendono a guardare i costi complessivi, includendo i consumi, andando oltre il confronto del mero canone di affitto. Vi è quindi una certa difficoltà ad affittare spazi che erano la norma nel 2001, mentre adesso faticano ad attrarre conduttori e, conseguentemente, società che desiderano acquistare queste proprietà.

Oltre a questo aspetto occorre tenere conto dell’innovazione tecnologica. Essa  può ridurre i posti di lavoro e innalzare anche la quota di coloro che lavorano a distanza. Contenendo quindi la domanda degli spazi per uffici.

Quali sono le prospettive del fondo? È possibile che il valore finale ricavabile possa essere superiore a quello corrente. Il lettore, pertanto, dovrebbe riportare in positivo l’esito dell’investimento. Finora questa SGR non si è distinta per comportamenti opportunistici e in conflitto di interesse. Confidiamo che questo valga anche per il futuro.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.