Cosa sono le Siiq?

Per la rubrica “La posta del risparmiatore” di Plus 24, inserto settimanale del Sole24Ore, abbiamo risposto al quesito di un lettore in merito alle Siiq, o società di investimento immobiliare quotate. Il lettore si chiede cosa siano e quali differenze presentino rispetto ai fondi immobiliari, oltre alla possibilità che i fondi quotati siano a sconto, dato il periodo di crisi.

L’investimento immobiliare attraverso veicoli finanziari presenta degli aspetti piuttosto interessanti, il più rilevante dei quali consiste nella possibilità di diversificare settorialmente e geograficamente il proprio patrimonio con somme anche modeste. In Italia gli investitori hanno utilizzato i fondi chiusi immobiliari e, negli ultimi anni, le società di investimento immobiliare quotate (Siiq).

Una prima differenza tra questi strumenti è fornita dalla natura giuridica e, in particolare, dalla relazione esistente tra quotisti e le persone che gestiscono gli attivi: nel caso dei fondi immobiliari il gestore è separato dalla proprietà e, nella maggioranza dei casi, coincide con la Sgr che ha fatto nascere il fondo; nelle Siiq, invece, il management viene nominato dalla maggioranza degli investitori e la società presenta quindi una governance simile alle imprese quotate.

Queste società, che ricordano i Reits degli Usa, hanno una fiscalità agevolata ma devono rispondere a certi requisiti. In primo luogo devono avere la locazione immobiliare come attività prevalente; inoltre hanno l’obbligo di distribuire almeno il 70% dell’utile netto e il 50% delle plusvalenze nette realizzate dalla vendita di cespiti. Infine, la percentuale massima di diritti di voto in capo a un singolo socio è del 60 per cento.

Uno dei problemi dei fondi immobiliari è il possibile disallineamento degli interessi da quotisti e gestori, con questi ultimi che hanno l’obiettivo di massimizzare il flusso commissionale, mentre i risparmiatori vorrebbero massimizzare i rendimenti, accorciando il più possibile la durata degli investimenti. Diversi fondi hanno deluso i risparmiatori e non solo per il calo dei prezzi dei cespiti e della contrazione dei flussi di cassa incassati. Alcuni hanno offerto rendimenti molto positivi dal momento del collocamento.

Attualmente in Italia vi sono due Siiq, Beni Stabili (IT0001389631) e Igd (IT0003745889), ma vi sono altri player che potrebbero arrivare nei prossimi 12 mesi. Considerata l’esperienza internazionale e italiana riteniamo che lo strumento quotato preferibile sia quello delle Siiq, in quanto chi gestisce la società vuole massimizzarne il valore di Borsa. È però opportuno segnalare i diversi episodi negativi riguardanti il rispetto dei diritti dei soci di minoranza nelle società quotate; non basta, quindi, la “scatola giuridica” per garantirsi un risultato economico soddisfacente. Infine segnaliamo che vi sono alcuni fondi immobiliari quotati che scambiano a un prezzo di Borsa troppo distante dal valore realizzabile e che, quindi, meriterebbero una certa attenzione da parte degli investitori.

 

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201507 - Siiq

 

Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.

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