Una delusione chiamata BNL Portfolio Immobiliare

Il 17 luglio 2017 è stato rimborsato il fondo immobiliare chiuso BNL Portfolio Immobiliare (Isin IT0001423257). Il titolo è stato liquidato per un valore pro/quota di 448,225 euro, dedotti proventi e rimborsi parziali. Un lettore di Plus24, settimanale de Il Sole24Ore, ha chiesto alcuni chiarimenti in merito al calcolo del valore di rimborso pro quota.

Egli scrive: “Non capisco perché devono essere dedotti i dividendi distribuiti negli anni di vita del titolo? Plus24 del 30 dicembre 2016 riporta solo il Nav di BNL Portfolio Immobiliare pari a 794.441 euro. Poiché il titolo in argomento è stato messo «fuori mercato» alla stessa data, secondo me il calcolo del rimborso pro/quota doveva tener conto del valore riportato dal vostro giornale, a cui io ho sempre fatto affidamento. È corretta l’operazione?”

Agli inizi di giugno ha concluso la sua storia, non brillante, il fondo BNL Portfolio Immobiliare. I sottoscrittori iniziali hanno versato 2.500 euro nel primo semestre del 2000 per ricevere indietro, sommando dividendi e rimborsi capitali, 2.135,48 euro. Perdendo quindi 365 euro per quota (-14,6%).

 

L’andamento di BNL Portfolio Immobiliare

Il patrimonio netto del fondo era pari a 529,3 euro pro-quota al 30 giugno 2016. Al 31 dicembre 2016, invece, risultava pari a 491,35 euro. Il valore segnalato dal lettore è quello di fine 2015.

BNL Portfolio Immobiliare ha concluso il 2016 registrando una perdita di esercizio pari a 36,9 milioni di euro. Confermando peraltro il trend degli anni precedenti, caratterizzati dalla gestione in rosso. In pratica, del valore di fine 2015 (794.441 euro) sono stati rimborsati un totale di 486,73 euro. Proprio in virtù delle perdite registrate.

Nell’ultimo anno e mezzo di vita il fondo ha visto il valore di bilancio allinearsi a quello più plausibile del prezzo di Borsa. Subendo quasi totalmente la perdita registrata complessivamente dallo strumento nella sua intera storia. Ci risulta che le tabelle pubblicate dall’inserto «Plus24» siano coerenti con quanto sopra esposto.

 

Dividendi e rimborsi

La frase citata dal lettore sui dividendi e rimborsi dedotti durante la vita del fondo serve solamente a segnalare che nel computo complessivo della performance registrata occorre considerare quanto distribuito nel tempo: nel giudizio complessivo, quindi, occorre considerare sia il rimborso finale di 486,73 euro che i 1.649 euro distribuiti sotto forma di proventi e di rimborso di capitale. Questo non toglie che il giudizio sia decisamente negativo sulle performance di BNL Portfolio Immobiliare.

Diversi immobili sono stati ceduti a prezzi molto distanti da quelli di acquisto. Ad esempio quello di Bologna, acquistato per 23,1 milioni di euro e stato venduto a 1,5 milioni di euro. Con l’ultima valutazione dell’esperto indipendente che risultava pari a 7,1 milioni euro.

Purtroppo non è l’unico esempio “sfortunato” per questo fondo. Un altro cespite, situato in Roma, è stato acquistato per 15,7 milioni di euro e ceduto per appena 2 milioni di euro. Circa un terzo dell’ultima valutazione a bilancio (6,5 milioni di euro).

Vi sono certamente delle attenuanti riguardanti la crisi economica che ha colpito l’Italia e, in particolare, i cespiti con una specializzazione non residenziale. Dall’analisi dell’operatività dei fondi immobiliari sembra emergere che gli immobili siano stati acquistati a prezzi elevati e che le valutazioni di bilancio siano rimaste generose negli anni. Per poi essere drasticamente ridotte al momento della dismissione.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.