Fondi immobiliari, “Consob e Bankitalia non li hanno tutelati”

In seguito all’articolo apparso su Plus24 sabato 31 dicembre (“Svendite anche dell’80% a danno dei risparmiatori”, qui il link) Marcello Rubiu, partner di Norisk, è stato intervistato da Il Fatto Quotidiano in merito ai fondi immobiliari in via di liquidazione. Al 19 gennaio, i fondi immobiliari quotati sono scambiati a prezzi in media del 35% inferiori al valore del patrimonio netto complessivo stimato al 30 giugno nei documenti societari. Senza contare che solo una decina su un totale di 24 fondi hanno mantenuto in parte le promesse fatte agli investitori, superando il prezzo di collocamento grazie alla somma fra valore di Borsa e i proventi già distribuiti ai quotisti.

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Il governo Renzi schivò la tegola dei fondi immobiliari allungandone la vita di due anni. Ma alla fine tutti i nodi vengono al pettine, e oggi a farne le spese sono i piccoli risparmiatori che agli inizi degli anni Duemila sottoscrissero questi prodotti finanziari pensando di puntare su un investimento solido come il mattone. Così il caso dei fondi delle Poste Invest Real Security e Obelisco, che hanno tradito 14mila risparmiatori bruciando gran parte dei loro investimenti, rischia di non essere isolato. Anche se il bilancio definitivo per i piccoli investitori ci sarà solo a fine corsa, fra il 2017 e il 2027, quando anche il più longevo di questi prodotti sarà giunto a scadenza.

Intanto, man mano che il tempo passa, i fondi immobiliari dovranno progressivamente dismettere il patrimonio in vista dei rimborsi ai quotisti da effettuare in chiusura del fondo secondo la deadline indicata nel prospetto. E se i prezzi di realizzo degli immobili saranno inferiori a quelli acquisto dovranno registrare le perdite che, in caso di scarsi rendimenti, si ripercuoteranno sui piccoli risparmiatori. L’ipotesi di un rosso per le dismissioni immobiliari non è del resto un’idea peregrina visto che gli investimenti nel mattone vennero fatti da oltre 400mila risparmiatori nel periodo di boom del settore fra la fine degli anni ‘90 e l’ inizio del Duemila. I realizzi, invece, avverranno nell’attuale contesto di mercato negativo: -39,7% i prezzi dal 2007 al 2017 e stabili nel 2017, secondo le stime di Tecnocasa.

“L’impressione è che i valori di realizzo siano più simili ai prezzi espressi dalla Borsa che non a quelli delle perizie degli esperti indipendenti. C’è di certo da stare in allerta”, chiarisce Marcello Rubiu, partner della società di consulenza Norisk.

Qualche caso concreto? Se un quotista del fondo Socrate, gestito da Fabrica sgr (gruppo Caltagirone) e in scadenza nel 2020 decidesse di liquidare oggi il suo investimento, registrerebbe una perdita secca del 37 per cento. Senza contare l’attualizzazione delle somme in gioco. Eppure sulla carta la quota del fondo, che ha restituito 58 euro ai suoi quotisti, vale 521 euro, mentre in Borsa appena 244 euro contro i 500 euro del collocamento.

Peggio ancora ha fatto Bnl Immobiliare dinamico (2020) che, collocato fra i risparmiatori a 250 euro, vale sul mercato 79 euro (-59%). In negativo anche Immobilium 2001 di Investire sgr (banca Finnat, famiglia Nattino) dove la perdita potenziale per ogni quota è nell’ordine del 20 per cento. Potenziale perché solo quando il patrimonio verrà dismesso nel dicembre 2017 si potranno fare i conti sulla falsariga di quanto accaduto per Invest Real Security.

Per fortuna buona parte di questi fondi non andrà in scadenza a stretto giro e quindi, almeno in linea teorica, ha davanti la possibilità di recuperare terreno e di distribuire capitale e rendimenti ai quotisti come ha già fatto con successo il fondo Alpha gestito da Idea Fimit e collocato da Poste. Mercato del mattone permettendo, naturalmente.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.