Fondi immobiliari quotati, i costi deprimono i rendimenti

Sono meno di 30 e sono ormai una specie in via di estinzione. Lontani i tempi (primi anni 2000, in piena bolla immobiliare) in cui agli sportelli di banche e Poste sono stati venduti a oltre mezzo milione di italiani quote di fondi immobiliari quotati come alternativa redditizia all’investimento diretto nel mattone. Ma con lo scoppio della bolla, gli investitori hanno visto svanire i lauti guadagni prospettati in fase di collocamento e le società di gestione hanno arrestato la corsa all’emissione di nuovi prodotti.

Dal 2007 è stato lanciato un solo fondo sul mercato (Opportunità Italia di Torre Sgr collocato nel 2014 agli sportelli UniCredit) che non è ancora quotato. Negli ultimi anni il mercato è alle prese con prolungamenti delle scadenze dei vari fondi, oltre quelle previste all’inizio nei regolamenti, per non dover svendere su un mercato asfittico i complessi immobiliari valorizzati oltremisura e detenuti nei portafogli. Ma la vita di un fondo non può essere eterna: per arrivare all’epilogo le Sgr hanno in alcuni casi trovato soluzioni casalinghe, dichiarando il conflitto di interessi, oppure sono arrivate delle offerte da investitori istituzionali allettati dalle quotazioni in Borsa a forte sconto ma che non hanno trovato sempre una buona accoglienza.

In generale, quindi, l’insoddisfazione dei sottoscrittori nei confronti dei risultati ottenuti dai fondi immobiliari quotati è piuttosto ampia. Guardando però i rendimenti registrati dai singoli fondi rispetto all’indice immobiliare Ftse Epra/Nareit Italy, nell’orizzonte compreso tra il richiamo degli impegni e il prezzo attuale di ogni singolo fondo, considerando anche dividendi e rimborsi di capitale, i risultati non appaiono tutti disprezzabili. A essere precisi, diversi di questi fondi hanno registrato ottimi risultati soprattutto nella prima parte di vita per poi contenere le perdite. Il fondo Atlantic 2 (IT0003855696) è riuscito a conseguire finora un rendimento annuo del 7,6% in un periodo duro per il real estate domestico.

Altrettanto brillante è la performance conseguita da un altro fondo di Prelios Sgr: Tecla (IT0003554349) ha ottenuto un +8,5% annuo e tuttora è controllato dalla stessa società che ne detiene circa il 90% delle quote in circolazione. Risultati altrettanto soddisfacenti sono stati conseguiti finora da Beta (IT0003497721, +7,7% annuo) e, considerando il periodo di attività non proprio fortunato, anche Atlantic 1 ha ottenuto un risultato decente (IT0004014707, +1,6% annuo) con un indice del settore immobiliare in Borsa che ha perso nello stesso arco temporale il 6,4% su base annua. Il peggiore, Obelisco (IT0003896922), non solo ha subito una perdita annua dal collocamento del 12,8%, sempre considerando il prezzo di Borsa, ma tale calo è stato superiore di oltre 7 punti percentuali su base annua rispetto all’indice immobiliare. Uno dei fattori di questa scarsità di risultati del fondo gestito da InvestiRe Sgr sono di certo gli elevati costi. Solo le provvigioni di gestione, le più elevati della categoria, ammontano al 2,4% annuo, un livello di commissioni da hedge. A cui occorre aggiungere il 5,9% degli oneri di gestione degli immobili e lo 0,69% di costi vari. Un 9% di spese annue che non consente al veicolo di “stare in piedi”.

«Innanzitutto — spiega Marcello Rubiu, partner di Norisk, società di consulenza indipendente — è vero che vi sono prodotti che presentano commissioni di gestione elevate ma c’è una discreta pattuglia di fondi immobiliari che hanno commissioni come gli Etf. Inoltre, e non è una coincidenza, quasi tutti questi fondi “economici” coincidono con quelli che in passato sono stati oggetto di Opa: vuol dire che i quotisti di maggioranza, una volta entrati hanno messo a dieta i prelievi delle Sgr». Sono tutti esempi che dimostrano come i fondi immobiliari possano essere gestiti addebitando oneri di gestione anche inferiori all’1%. «Non è un caso — continua Rubiu — che i 12 fondi meno onerosi abbiano ottenuto una performance media annua positiva (+1,3%), rispetto al -3% dei 12 prodotti più cari».

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.