Fondi immobiliari, svendite a danno dei risparmiatori

Un altro fine anno con il botto per i fondi immobiliari. E anche in questo caso non c’è niente da festeggiare. Anzi. A fare clamore è il triste epilogo di prodotti real estate venduti a inizio anni 2000 al pubblico retail e che adesso giungono a scadenza con risultati poco lusinghieri. Per non dire disastrosi. E come era successo due anni fa con il fondo Olinda di Prelios Sgr, i gestori danno un taglio netto alle valutazioni degli immobili solo con la liquidazione del fondo ormai alle porte, anche per incassare fino all’ultimo maggiori commissioni.

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Con l’avvicinarsi della scadenza al 31 dicembre 2016 di altri tre fondi immobiliari quotati a Piazza Affari, le società di gestione hanno comunicato nelle ultime settimane di aver svenduto in blocco gli immobili ancora in portafoglio. Il 16 dicembre scorso Bnp Paribas Reim ha ceduto a un fondo di Castello Sgr il portafoglio immobiliare residuo dei fondi “Bnl Portfolio Immobiliare” ed “Estense Grande Distribuzione” a prezzi da saldo.

L’odierna scadenza ha costretto la Sgr a svendere in modo doloroso una serie di cespiti che presentavano diverse criticità. Tuttavia sarebbe stato opportuno avviare il processo di dismissione per tempo o, quantomeno, adeguare la valorizzazione in bilancio a quella effettiva di mercato, senza arrivare all’ultimo minuto.

Per il fondo Bnl Portfolio Immobiliare gli ultimi cespiti sono stati ceduti a un valore in media più basso del 40% rispetto alle valorizzazioni riportate nell’ultimo rendiconto annuale di fine 2015. Rimane incredibile la valutazione di certi cespiti. Ad esempio quello a Milanofiori è stato ceduto ad appena 291 euro al mq, mentre quello di Bologna a 81 euro al mq anche se presentava un tasso di occupazione molto contenuto. Quest’ultimo cespite solo un anno fa per la Sgr e gli esperti indipendenti valeva quasi cinque volte tanto. Se l’acquirente opererà con diligenza riuscirà a “spremere” molto valore da questa svendita natalizia. A questo punto il Nav del fondo a fine 2016 dovrebbe aggirarsi attorno ai 468 euro pro quota, rispetto a 529 euro di metà giugno e 794 di fine 2015. Il fondo chiude quindi i battenti con un rendimento dal collocamento negativo superiore all’1% annuo.

Un po’ meglio è andata agli investitori della prima ora del fondo Estense che conseguono un rendimento annuo positivo del 3%. L’esito delle vendite di fine anno per Estense non è così catastrofico come per l’altro fondo di Bnp Paribas. La forte penalizzazione ha riguardato soprattutto i centri commerciali di Ortona, Ravenna e Pozzuoli. Positiva, invece, l’offerta vincolante ricevuta per gli immobili di Bari. La redditività del punto vendita è cruciale e influenza in modo netto il valore di vendita del cespite. Il problema è che tale variabile può modificarsi nel tempo e far diventare un centro commerciale di successo in uno con troppa vacancy.

Insieme a questi due fondi immobiliari, a fine 2016 ha concluso la sua disavventura borsistica e sarà liquidato entro la prima metà del 2017 anche il fondo Invest Real Security di InvestiRE Sgr. In questo caso la svendita finale comunicata al mercato il 20 dicembre scorso è stata ancora più drammatica, con una svalutazione media in solo sei mesi del 67%. C’è da dire che il tasso di occupazione degli immobili ceduti è in media davvero contenuto (45%), come conseguenza sia della debolezza congiunturale che della qualità non irresistibile dei cespiti. Ma l’immobile di Andria, con uno sfitto prospettico del 15% è stato ceduto a solo 8,8 milioni di euro, dopo averlo pagato 52 milioni e disponeva di 1,2 milioni di canoni annui». Il Nav di fine anno dovrebbe passare da 1229,73 euro pro-quota a circa 506 euro. Meno della metà.

Questo fondo era stato venduto nel 2000 a oltre 20mila risparmiatori presso gli sportelli di BancoPosta, dove nel 2005 era stato collocato anche il fondo Obelisco gestito sempre da Investire Sgr ad altri 22mila soggetti. Quest’ultimo fondo scade a fine 2018 ma la società ha comunicato che per dare attuazione al processo di dismissione del portafoglio ha ceduto in queste settimane alcuni stabili. Anche in questo caso, pur avendo più tempo a disposizione, la Sgr ha svenduto gli immobili a prezzi in media inferiori del 50% rispetto alla valorizzazione riportata a bilancio solo sei mesi fa.

Emblematica è la vendita a 10,3 milioni di euro del palazzo in Via Richard a Milano, ex sede della Nestlé, comprato a 51 milioni. Cedere questo immobile quando sono sfitte due torri su tre non è il massimo. Sicuramente c’è una forte concorrenza da parte di cespiti nuovi con caratteristiche funzionali più avanzate, ma un gestore immobiliare dovrebbe prevenire certe criticità».

Investire Sgr ha ceduto allo stesso acquirente istituzionale (che ha comunque affidato alla stessa Sgr la gestione di tutti questi immobili) anche alcuni edifici di Securfondo a prezzi molto distanti dalla valutazione dello scorso giugno. Persino l’immobile di Modena, completamente locato, è stato ceduto a un prezzo “scontato” del 7,4%. Securfondo scade a fine 2017, anche se il Cda della Sgr può ancora decidere di usufruire della proroga straordinaria di altri due anni deliberata dall’assemblea dei quotisti. I partecipanti ai fondi Obelisco, Irs e Bnl Portfolio Immobiliare in assemblea avevano bocciato questa possibilità che poteva dare ulteriore respiro alle Sgr.

Rimane comunque da chiedersi, viste le vendite a prezzi così stracciati, se anche l’acquisto dei cespiti in passato sia avvenuto a prezzi elevati.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.