Il giallo finale sulle cessioni del fondo immobiliare Tecla

Il fondo immobiliare Tecla si avvia alla chiusura e un lettore di Plus24 desidera avere alcuni chiarimenti sulle dismissioni del patrimonio. Egli scrive: “Vorrei avere dei chiarimenti sul fondo immobiliare Tecla. Gli immobili sono stati ormai venduti e dovrebbe essere quindi liquidato entro fine anno. Il patrimonio immobiliare residuo è stato alienato in due blocchi a soggetti diversi. Il secondo blocco è stato venduto a parti che risulterebbero essere correlate rispetto alla SGR che gestisce il fondo. […] Gradirei che mi chiariste le ragioni di questo intreccio di operazioni. Che mi risultano poco comprensibili e che sembrano essere penalizzanti per gli investitori retail”.

Il fondo immobiliare Tecla sta completando il processo di dismissione del patrimonio immobiliare dopo aver faticato a cedere i cespiti “superstiti” del portafoglio iniziale. Come frequentemente accade con i fondi chiusi immobiliari, gli ultimi cespiti da cedere sono quelli più difficili. Per ragioni commerciali o se presentano una quota eccessiva di sfitto. È opportuno ricordare come il fondo andrà a concludere la sua vita regalando ai sottoscrittori iniziali una performance annua superiore al 7%. Soprattutto grazie ai risultati economici registrati nella prima metà della vita del fondo.

Nella seconda parte invece il processo di dismissione si è inceppato. Sono così iniziate le rilevanti svalutazioni degli immobili residui. Nell’agosto 2016 è stato venduto un gruppo di cespiti riducendo il valore di oltre il 10% rispetto all’ultima valutazione avvenuta appena un mese prima. Nella relazione economica del 2016 la SGR provvedeva a svalutare in modo drastico il patrimonio (-41%). Al fine di allineare il valore stimato a quello di un’offerta economica pervenuta da parte di uno sconosciuto investitore istituzionale. In pratica un pacchetto di immobili che valevano 215 milioni di euro, veniva svalutato fino a 125 milioni di euro.

Con una svalutazione di questa entità è lecito chiedersi quale attendibilità e quale utilità possano avere le stime svolte da un esperto indipendente per redigere i bilanci periodici. Durante il 2017 la SGR, ma soprattutto coloro che la controllavano, si sono resi conto che un simile evento avrebbe gettato discredito sul settore e sulle parti coinvolte.

È arrivata quindi una proposta migliorativa. Che ha riportato l’offerta sul portafoglio complessivo a 147,5 milioni di euro effettuata con parti correlate. Due immobili, infatti, sono stati acquistati da un fondo gestito da Savills Investment Management per conto della stessa Prelios. Un altro gruppo di immobili, invece, è stato oggetto di un’offerta a giugno 2017. In conflitto di interessi, dato che è stata di  parte di Focus Investments International B.V. Essa è una società controllata da alcuni azionisti della stessa Prelios, tra cui Intesa San Paolo. Alla fine l’acquirente finale sarà un fondo gestito da IdeaFimit nell’interesse di Focus Investments. È opportuno ricordare come Focus Investments sia a sua volta una società che partecipa al controllo dell’88% del fondo immobiliare Tecla.

Possiamo quindi vedere la cessione del patrimonio finale di Tecla in due modi. Come un atto in conflitto di interessi, ma con l’intenzione di ridurre il danno causato dall’avere atteso l’approssimarsi della scadenza del fondo. Oppure come un atto spregiudicato, volto ad acquisire il portafoglio di immobili a un prezzo di favore.

Per questa volta propendiamo per attribuire la buona fede alle parti coinvolte. Sperando di non venire smentiti in futuro dall’emersione di fatti attualmente non conosciuti.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.