OPA Elliott, a chi conviene dire di sì

Le ultime offerte pubbliche di acquisto lanciate il 19 maggio da Blado Investment (Elliott Associates LP) sui fondi Mediolanum Real Estate, Immobiliare Dinamico, Alpha e Polis, ripropongono ai sottoscrittori il dilemma di valutare l’adesione (o la rispedizione al mittente) di offerte di acquisto delle quote a prezzi superiori a quelli di Borsa, ma molto lontani dal Nav (valore contabile riportato a bilancio).

Come si evince dalla tabella elaborata dall’ufficio studi di Norisk, le Opa Elliott sono molto aggressive, e per i due fondi caratterizzati da una vita residua ancora molto lunga e da un elevato livello di sfitto (Alpha e Immobiliare Dinamico) viene proposto di aderire a un’offerta distante di oltre il 60% dal Nav. L’Opa potrebbe essere quindi un’occasione per uscire anzitempo, con un sacrificio non indifferente in termini di performance conseguite dall’investimento, soprattutto per chi li ha acquistati in fase di collocamento: un sottoscrittore della prima ora del fondo Immobiliare Dinamico gestito da Bnp Paribas Reim Sgr aderendo all’Opa si porterebbe a casa una perdita di oltre il 9% su base annua (vedi tabella in pagina). I sottoscrittori di Alpha gestito da IdeaFimit, invece, aderendo all’Opa in 15 anni guadagnerebbero l’1,9% annuo, mentre i titolari delle due classi di quote del fondo di Mediolanum accuserebbero una perdita del 2-3%. Naturalmente chi in questi anni ha acquistato le quote dei fondi in Borsa a prezzi scontati potrebbe conseguire dei sostanziosi guadagni.

Ogni investitore, quindi, deve fare le sue valutazioni e andare oltre il semplice saldo tra quanto investito e quanto incassato finora. Per esempio, per gli analisti di NoRisk, l’offerta di Elliott appare insoddisfacente soprattutto per le quote di Polis (sconto 34%), considerando che il fondo è entrato in fase di liquidazione e ha annunciato la vendita di un altro immobile proprio la scorsa settimana. I livelli indicativi delle Opa e anche le vendite di diversi cespiti a prezzi inferiori a quelli di bilancio destano in primis parecchi interrogativi sulle stime effettuate dagli esperti indipendenti. Come peraltro emerso nel deludente epilogo di Olinda, chiuso in extremis con un’offerta a forte sconto che ha determinato una performance negativa del fondo pari a -3,2% su base annua.

Un altro aspetto da considerare opportunamente è il prezzo al quale l’offerente sta acquistando gli immobili compresi nei singoli fondi rispetto alle valutazioni iscritte a bilancio. Considerando che le altre poste rimangano invariate, queste offerte comportano una svalutazione molto ampia del valore dei cespiti. È utile quindi verificare qual è lo sconto rispetto al patrimonio netto, considerando unicamente la componente riconducibile agli investimenti immobiliari. In pratica vengono svalutati i cespiti e le partecipazioni mantenendo invariate le altre voci dell’attivo e imponendo che il prezzo dell’Opa uguagli il patrimonio netto.

Nel caso specifico di Alpha, per esempio, Elliott intende acquistare gli immobili del fondo gestito da IdeaFimit a un valore inferiore al 70% rispetto a quanto esposto in bilancio, ma soprattutto su circa 280mila metri quadrati, a questo prezzo, è come se acquistasse 338 metri quadrati. Tale valore, persino per un fondo con immobili in difficoltà, appare davvero troppo compresso. È lecito quindi attendersi dei rilanci al rialzo, se l’offerente desidera portare in porto le operazioni annunciate.

 

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Elliott lancia OPA su quattro fondi, Il Sole24Ore, 20 maggio

 

Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.