Real Estate e le paranoie da tassi

I fondi chiusi immobiliari subiscono il momento negativo degli strumenti legati al real estate un po’ ovunque nel mondo come reazione al possibile rialzo dei tassi di interesse di mercato. Il nervosismo dei mercati sulle possibili evoluzioni dei tassi di interesse negli USA non potevano non contagiare un’asset class decisamente esposta al costo di indebitamento.

A partire dall’autunno i progressi registrati da inizio anno sono stati ridimensionati e nell’ultima settimana i veicoli real estate hanno subito una severa penalizzazione. Ricordiamo come anche i REITs USA dallo scorso maggio hanno subito un forte ridimensionamento superiore al 10%.

Beni Stabili ha comunicato di aver ceduto un immobile sito a Milano, uso uffici, con uno yield pari al 6.2%, in aggiunta mostrando un pricing interessante pari a 28 mln€.

In aggiunta il fondo Estense ha invece proceduto a vendere per 34.9 mln€ la galleria del centro commerciale di Ferrara “Le Mura”, in linea con il valore di mercato al 30/06/2013, innalzando ulteriormente l’ammontare dismesso quest’anno. Estense molto probabilmente provvederà a ridurre, oppure azzerare i finanziamenti ipotecari (165 mln€), ed eventualmente corrispondere un rimborso di capitale oltre al consueto generoso dividendo.

Segnaliamo come la celerità del processo di vendita risiede nell’esistenza di opzioni di cessione esercitabili da parte del fondo.

Tecla ha comunicato di aver locato un immobile a Telethon e dovrebbe partire nei prossimi mesi il fondo di fondi INVIM che investirà nei veicoli promossi dagli enti locali per dismettere le proprietà considerate non strategiche.

Il comparto dei fondi ha visto una settimana nuovamente negativa (-1.7%) che conferma la fase di contrazione partita lo scorso novembre (-1.6%) che ha ridotto il progresso da inizio anno al +14%. Gli scambi si sono ridimensionati rispetto all’ultimo periodo sebbene qualche strumento stia registrando valori trattati superiori alla media delle ultime 52 settimane.

I fondi che hanno registrato le migliori performance sono stati quelli meno liquidi come Risparmio Immobiliare 1 Energia (+3.3%) e Immobilium (+2.5%). Il più trattato è risultato Unicredito Immobiliare 1 (-0.9%) che sta attraversando una fase di presa di beneficio conseguente ad un rialzo che lo aveva portato oltre i 1700 euro per quota.

Considerazioni analoghe possono essere fatte su Atlantic 1 (-1.4%) che continua a mostrare un progresso da inizio anno superiore al 66%, considerando i dividendi corrisposti.

Tra scambi inferiori alla norma si è assistito ad una nuova discesa dei corsi da parta di Fondo Delta (-4.4%), che, senza motivo, ha visto le sue quotazioni scendere del 10% nell’ultimo mese.

La riduzione della liquidità sta ulteriormente penalizzando il Fondo Alpha (-3.2%) che sta trattando in borsa con uno sconto rispetto al NAV superiore al 75%: si compra sul mercato a 923€ qualcosa che in bilancio è valutato 3708€, ma soprattutto un veicolo che è riuscito a creare 124€ pro-quota di cashflow negli ultimi 12 mesi.

Dinamica del QF-Norisk index (fondi chiusi immobiliari) rispetto a FTSE E/N Italy e EMU

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Dinamica degli indici del mercato immobiliare mondiale

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.

La società aderisce all'Arbitro delle Controversie Finanziarie (ACF)