Quelle divergenze tra stime dei cespiti e valori di realizzo

Questa prima parte del 2016 è stata contraddistinta dal ritorno di interesse, da parte degli investitori, nei confronti dei fondi immobiliari quotati, ben rappresentato dal lancio di Opa su diversi prodotti. La diffusione di buona parte dei rendiconti semestrali ha però fatto emergere una fotografia non altrettanto esaltante, confermando come l’uscita dalla crisi economica non sia ancora vicina. Risulta inoltre lecito domandarsi se le valutazioni dei possibili valori di realizzo futuri abbiano una validità, osservando la differenza tra i livelli teorici e quanto il mercato sarebbe risposto a pagare.

Nela prima parte del 2016 i fondi immobiliari quotati hanno fatto registrare mediamente un calo del Nav del 4,8%, mentre la crescita dei prezzi di borsa è stata in media del 3,2%. È emblematico quanto registrato da Bnl Portfolio Immobiliare: la Sgr ha svalutato gli immobili del 35% rispetto a fine 2015, adducendo la motivazione che il fondo è in chiusura e deve dismettere il patrimonio entro fine anno.

Un’esperienza che ricorda quella di Olinda Fondo Shops. La stessa Sgr replica anche con Estense, che ha proceduto a ridurre del 18,5% il portafoglio immobiliare in via prudenziale; questo prodotto, perlomeno, dal collocamento ha registrato un rendimento annuo positivo (+3,1%). Anche Bnl Immobiliare Dinamico, infine, ha registrato un calo del Nav prossimo al 7,7%.

Rendiconto terrificante anche per Obelisco, che ha registrato un decremento del 18,9%, motivando la decisione con l’allineamento ai presumibili valori di realizzo. È lecito chiedersi se la valutazione degli Esperti Indipendenti, tendente a stimare il valore “normale” futuribile, abbia un qualche senso, considerati i numeri sopra esposti e l’entità degli scostamenti tra livelli teorici e quello che il mercato è disposto a pagare.

 

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Marcello Rubiu

Marcello Rubiu

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.