BNL Immobiliare Dinamico – La maledizione del sottoscrittore

BNL Immobiliare Dinamico – La maledizione del sottoscrittore

“BNL Immobiliare Dinamico” è un fondo chiuso di investimento immobiliare quotato alla Borsa di Milano e gestito da BNP Paribas RE SGR.

Il fondo ha iniziato a scambiare alla Borsa di Milano il 03/05/2011 a 263,9€. Già nelle sedute immediatamente successive alla quotazione il fondo ha registrato un deprezzamento di ingente entità, portando il valore pro-quota alla fine di maggio 2011 a 155€, un livello inferiore del 41% rispetto al valore patrimoniale. (vedi grafico 1)

Alla fine agosto del 2011 lo strumento ha scambiato attorno a 116€, pari al 45% del Net Asset Value del fondo, calcolato nella redazione del rendiconto semestrale al 30/06/2011.

Oggi il fondo scambia attorno ai 60€, cui corrisponde uno sconto sul NAV del 70%.

Il mercato complessivo dei fondi, seppur a forte sconto (un intorno del 50% nel settembre 2013), è meno penalizzato rispetto ad Immobiliare Dinamico, l’ultimo fondo quotato sul mercato con una scadenza al 2020, prorogabile al 2023, e dunque senza il problema della liquidazione imminente.

Grafico 1: Dinamica del NAV (rettificato per i dividendi staccati tra un rendiconto semestrale ed il successivo) e del prezzo di Borsa, dalla quotazione al 22 settembre 2013.

Grafico 1: Dinamica del NAV (rettificato per i dividendi staccati tra un rendiconto semestrale ed il successivo) e del prezzo di Borsa, dalla quotazione al 22 settembre 2013.

 

La SGR che gestisce il fondo è stata sanzionata nel Luglio 2012 (leggi delibera Consob) rilevando tra gli altri violazioni nella “pianificazione della gestione dei fondi destinati al pubblico cd. retail è risultata tardiva e lacunosa. Il business plan non ha costituito il supporto per la valutazione dell’incidenza dell’attività gestoria sul rendimento atteso per l’investitore…“, in sostanza “in tema di diligenza e correttezza nonché di svolgimento del processo decisionale di investimento inerente ai fondi chiusi destinati al pubblico cd. retail;”.

Viene lecito chiedersi si vi siano state scelte gestionali che abbiano contribuito, per risultati, trasparenza e complessità operativa, a determinare un allargamento aggiuntivo dello sconto, rappresentato secondo questa ipotesi, una sorta di premio richiesto dal mercato per investire nel fondo BNL Immobiliare Dinamico?

 1. Il fondo in breve

La SGR provvede alla gestione del patrimonio del fondo, nell’interesse dei partecipanti, ovvero a compravendere e gestire beni immobili e di diritti reali di godimento sugli stessi e concedere in locazione detti cespiti.

La SGR può assumere anche partecipazioni in società immobiliari e investire in attività, in modo conforme al Regolamento di gestione. Il regolamento è stato più volte modificato in modo tale da ampliare la tipologia di strumenti investibili, come pure la rischiosità ed il perimetro dei conflitti di interesse.

Le modifiche regolamentari apportate dalla SGR nel tempo, e l’operatività che ne è conseguita, hanno accresciuto la rischiosità del prodotto, alimentando probabilmente il divario esistente tra valore patrimoniale e prezzo di mercato.

La valorizzazione del portafoglio investimenti avviene almeno semestralmente e, a formare i rendiconti economici di bilancio, concorrono le stime elaborate dall’Esperto Indipendente, nominato dalla stessa SGR.

Il sottoscrittore, qualora non possa continuare l’investimento fino alla scadenza (entro dicembre 2023), può cedere le quote sul mercato, con la certezza di forti perdite in conto capitale visto lo sconto sul NAV oppure, ma solo teoricamente, ottenere il rimborso in tutto oppure in parte, in coincidenza con le nuove emissioni di quote al valore patrimoniale contenuto nell’ultimo rendiconto approvato.

Il Regolamento del fondo prevede la possibilità di rimborso a patto che il numero di quote non sia superiore a quelle che rappresentano nuove emissioni.

Purtroppo le richieste di nuove sottoscrizioni, una volta che il fondo è approdato sul mercato, sono scomparse in quanto era possibile acquistare lo strumento in Borsa a prezzi pari ad un frazione del possibile valore di sottoscrizione.

 2.      L’attività di gestione di BNL Immobiliare Dinamico

Il fondo ha iniziato l’attività con la liquidità raccolta dai quotisti e nel 2008 aveva già investito tutto quanto raccolto con l’attuale mix di investimenti che vede solo il 62% del patrimonio investito direttamente in immobili dati in locazione. Il fondo ha poi acquistato per il 15,8% parti di altri fondi (OICR), titoli di debito quotati (7,1%) e titoli di debito non quotati (9%).

Tra le partecipazioni di controllo vi erano 3 diverse società, Repe Italia 1 srl, Edil Future srl e Dire sarl, oltre ad una partecipazione minoritaria in EPL sas (10%) che a sua volta controllava il 100% di EP Finance, un veicolo che a sua volta controllava degli immobili in Francia.

Le partecipazioni in queste società sono state man mano svalutate. Solo per dare un’idea della complessa architettura di queste operazioni, basta ricostruire la storia di Dire sarl.

La società, costituita con un versamento di 50.000€ nel novembre 2008, ha investito nel fondo OPCI Technical Property, gestito sempre da BNP Paribas, per 33 milioni €, denaro derivante dalla sottoscrizione da parte di BNL Immobiliare Dinamico di un titolo di debito di Dire sarl per 33ml€. La partecipazione di Dire nel fondo Technical Property 1 è del 44% ed il fondo Technical Property 1 detiene indirettamente immobili a reddito in Francia. Nel bilancio del fondo Immobiliare Dinamico al 30/6/2013 la partecipazione è valutata dall’esperto indipendente a -225.000€.

 3.      Conclusioni

Sono state messe in atto operazioni con parti correlate dalla quantomeno dubbia utilità per il fondo.

L’entità dello sconto del NAV dipende dalla qualità gestionale, della propensione del veicolo a corrispondere proventi, dei flussi commissionali incamerati dalla Sgr oltre alla trasparenza e alla comprensibilità delle operazioni poste in essere nell’attività di gestione.

Occorre interrogarsi se una operatività gestionale siffatta, sia adeguata ad un prodotto destinato ad una clientela retail indifferenziata e assolutamente non in grado di valutare la portata economica e i rischi annessi.

Ricordiamo alla luce di quanto emerso come il fondo avesse come obiettivo di rendimento, desumibile dalla modalità di calcolo della commissione variabile finale, fosse pari al 5,5% annuo: dal 21/05/2005 al 31/12/2011 il fondo ha registrato oneri di gestione complessivi per 39,7 ml€, a fronte di un valore totale prodotto dalla gestione al lordo delle imposte pari a -88,3 ml€.

Dal collocamento al settembre 2013 il NAV (sulla carta) è cresciuto dello 0,2% all’anno, si tratta di risultati poco difendibili se si considera come questi fondi siano stati collocati come alternative all’investimento diretto nel mercato immobiliare.

Se hai sottoscritto il fondo alla quotazione, contattaci per avere ulteriori informazioni sul tuo investimento.

Grafico 2: Dinamica total return dei NAV e Valore di Mercato di Atlantic1, Amundi RE Europa e Immobiliare Dinamico, dalla data di quotazione di Immobiliare Dinamico (maggio 2011) al 24 settembre 2013.

Grafico 2: Dinamica total return dei NAV e Valore di Mercato di Atlantic1, Amundi RE Europa e Immobiliare Dinamico, dalla data di quotazione di Immobiliare Dinamico (maggio 2011) al 24 settembre 2013.

 

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