Cosa sono le Siiq?

Cosa sono le Siiq?

Per la rubrica “La posta del risparmiatore” di Plus 24, inserto settimanale del Sole24Ore, abbiamo risposto al quesito di un lettore in merito alle Siiq, o società di investimento immobiliare quotate. Il lettore si chiede cosa siano e quali differenze presentino rispetto ai fondi immobiliari, oltre alla possibilità che i fondi quotati siano a sconto, dato il periodo di crisi.

L’investimento immobiliare attraverso veicoli finanziari presenta degli aspetti piuttosto interessanti, il più rilevante dei quali consiste nella possibilità di diversificare settorialmente e geograficamente il proprio patrimonio con somme anche modeste. In Italia gli investitori hanno utilizzato i fondi chiusi immobiliari e, negli ultimi anni, le società di investimento immobiliare quotate (Siiq).

Una prima differenza tra questi strumenti è fornita dalla natura giuridica e, in particolare, dalla relazione esistente tra quotisti e le persone che gestiscono gli attivi: nel caso dei fondi immobiliari il gestore è separato dalla proprietà e, nella maggioranza dei casi, coincide con la Sgr che ha fatto nascere il fondo; nelle Siiq, invece, il management viene nominato dalla maggioranza degli investitori e la società presenta quindi una governance simile alle imprese quotate.

Queste società, che ricordano i Reits degli Usa, hanno una fiscalità agevolata ma devono rispondere a certi requisiti. In primo luogo devono avere la locazione immobiliare come attività prevalente; inoltre hanno l’obbligo di distribuire almeno il 70% dell’utile netto e il 50% delle plusvalenze nette realizzate dalla vendita di cespiti. Infine, la percentuale massima di diritti di voto in capo a un singolo socio è del 60 per cento.

Uno dei problemi dei fondi immobiliari è il possibile disallineamento degli interessi da quotisti e gestori, con questi ultimi che hanno l’obiettivo di massimizzare il flusso commissionale, mentre i risparmiatori vorrebbero massimizzare i rendimenti, accorciando il più possibile la durata degli investimenti. Diversi fondi hanno deluso i risparmiatori e non solo per il calo dei prezzi dei cespiti e della contrazione dei flussi di cassa incassati. Alcuni hanno offerto rendimenti molto positivi dal momento del collocamento.

Attualmente in Italia vi sono due Siiq, Beni Stabili (IT0001389631) e Igd (IT0003745889), ma vi sono altri player che potrebbero arrivare nei prossimi 12 mesi. Considerata l’esperienza internazionale e italiana riteniamo che lo strumento quotato preferibile sia quello delle Siiq, in quanto chi gestisce la società vuole massimizzarne il valore di Borsa. È però opportuno segnalare i diversi episodi negativi riguardanti il rispetto dei diritti dei soci di minoranza nelle società quotate; non basta, quindi, la “scatola giuridica” per garantirsi un risultato economico soddisfacente. Infine segnaliamo che vi sono alcuni fondi immobiliari quotati che scambiano a un prezzo di Borsa troppo distante dal valore realizzabile e che, quindi, meriterebbero una certa attenzione da parte degli investitori.

 

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201507 - Siiq

 

Marcello Rubiu
marcello.rubiu@norisk.it

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.