Costi e benefici degli strumenti del real estate

Costi e benefici degli strumenti del real estate

Marcello Rubiu, partner di Norisk, ha illustrato, in un articolo pubblicato sul Sole24Ore, le principali caratteristiche dei fondi per investire nel real estate ed i relativi costi, benefici ed andamenti borsistici.

I fondi chiusi immobiliari, partiti nel lontano 1999, sino a oggi non hanno in genere fornito grandi soddisfazioni ai risparmiatori. Tra i prodotti portati a scadenza, solo Piramide globale (IT0001397741), liquidato nel maggio 2012, ha registrato una performance annua complessiva vicino al 6%, mentre gli altri fondi real estate non hanno avuto la stessa fortuna.

Caravaggio (IT0003528012), gestito da Sorgente Sgr, invece, è stato oggetto di un’Opa lanciata su valori inferiori al suo patrimonio netto. Tra i fondi tuttora in attività, i risultati sono talvolta desolanti anche se non mancano casi in cui hanno remunerato a sufficienza gli investitori. È necessario specificare che, per effettuare le considerazioni seguenti, è stato necessario ipotizzare la dismissione degli investimenti all’ultimo prezzo di mercato.

Dalla fine del 2004, il fondo Tecla (IT0003554349) ha ottenuto un rendimento annuo superiore al 9% ma negli ultimi anni le performance si sono appannate e nel primo semestre di quest’anno vi è stato un crollo del patrimonio netto del 9,8%, come conseguenza delle difficoltà che sta incontrando nel processo di vendita dei cespiti. Una situazione che ha spinto il Senato a votare, all’interno del cosiddetto decreto sulla competitività, una misura che consenta la chiusura differita delle scadenze dei fondi quotati e che ora attende il voto della Camera. La società che controlla la Sgr è, di fatto, titolare anche di buona parte delle quote di Tecla e ha quindi subito una riduzione del valore investito.

Poca cosa, tuttavia, rispetto alla falcidia subita da Olinda (IT0003740039), gestito sempre da Prelios, che ha svalutato del 65% il valore del Nav, come conseguenza della svendita del portafoglio ad Axa e Apollo Management. Un altro aspetto da considerare è l’alta onerosità degli stessi. Solo la provvigione di gestione è mediamente pari all’1,6% del Nav, a cui vanno aggiunte eventuali commissioni variabili, senza poi considerare che adducendo i vari oneri connessi alla gestione immobiliare (agency, property, facililty, consulenze) si raggiunge quota 3,86% in media.

A livello pratico, le commissioni sono in grado di dimezzare i flussi derivanti dai canoni di un patrimonio totalmente locato e quindi le speranze dei risparmiatori di ottenere un rendimento accettabile risiedono nella dinamica dei prezzi di mercato degli immobili, che negli ultimi anni hanno decisamente puntato al ribasso. Nel complesso le Sgr hanno incamerato, fino al 31/12/2013, circa 1,2 miliardi di commissioni di gestione su un importo iniziale conferito dai sottoscrittori di circa 6,2 miliardi. I prezzi di mercato e la loro lontananza dai valori patrimoniali possono ingolosire certi investitori, ma come si vede le variabili da tenere in considerazione non sono poche.

 

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201408 - Real estate

Marcello Rubiu
marcello.rubiu@norisk.it

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.