La rinascita dei fondi immobiliari?

La rinascita dei fondi immobiliari?

Dopo due anni di delusioni, i fondi chiusi immobiliari nel 2013 hanno ottenuto nel complesso un discreto recupero, sfruttando il rasserenamento del clima finanziario per gli strumenti italiani.

I fondi chiusi immobiliari hanno concluso il 2013 in modo piuttosto brillante (+16.7%) interrompendo un biennio terribile per quanto concerne le quotazioni: 2012 con -26.5% e 2011 con -21.5%. Se si considera il forte deprezzamento subito in termini borsistici il recupero rimane timido e conferma come i prezzi di mercato siano fortemente distanti dai NAV rilevati dai bilanci di esercizio.

In un contesto poco brillante per l’economia italiana il mercato immobiliare rimane congelato su livelli di attività molto contenuti e come non sia avvenuto il rimbalzo ravvisato in altri lidi che avevano registrato una pronunciata contrazione. Comunque vi sono importanti operatori, tipo Fidelity, che raccomandano agli investitori ancora prudenza sul real estate per quanto riguarda i paesi periferici.

Purtroppo una importante variabile, come il credito erogato alle imprese e alle famiglie, continua a presentare una dinamica aggregata “flat” e in calo per quanto concerne i prestiti erogati alle società non finanziarie. Segnaliamo come, per esempio, in Germania il 2013 sia stato un anno record per quanto riguarda la transazioni di portafogli di appartamenti.

I fondi chiusi quotati a Milano stanno procedendo a richiedere proroghe e periodi di grazia per avere maggior tempo per dismettere il patrimonio immobiliare. Occorre notare come le Sgr abbiano convenienza ad allungare la vita dei veicoli in modo di massimizzare le commissioni annue incamerate visto che buona parte di loro non riuscirà ad addebitare le “fees” variabili visti i deboli risultati economici finora registrati.

Nelle ultime settimane si sono “mossi” in particolare gli strumenti meno liquidi in borsa mentre quelli abitualmente più trattati hanno evidenziato un calo di volatilità coerente con il periodo vacanziero. Gli scambi sono rimasti abbastanza vivaci su Unicredito Immobiliare 1 (ISIN IT0001358479), +1.2% nel 2014, che però sta faticando nel processo di dismissione e nel collocamento di “Milan Prime Office”, dallo stesso totalmente posseduto.

Prossimamente dovrebbe approdare in borsa il fondo Socrate gestito da Fabrica Sgr, che presenta un valore patrimoniale netto attorno ai 132 mln€ (30/06/2013) e che presenta un asset allocation variegata: dagli uffici, alle RSA per arrivare alla caserma dei Carabinieri. Sarà interessante appurare quale sarà la dinamica dei prezzi rispetto al NAV e ovviamente se anche questo fondo seguirà la triste sorte segnata da quasi tutti i prodotti una volta approdati in borsa.

Dinamica del QF-Norisk index (fondi chiusi immobiliari) rispetto a FTSE E/N Italy e EMU

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Marcello Rubiu
marcello.rubiu@norisk.it

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.