Real Estate USA, se oltre ai tassi cresce l’economia

Real Estate USA, se oltre ai tassi cresce l’economia

Dopo quattro anni di rialzi superiori al mercato azionario, il settore del real estate USA è spaventato dal rialzo dei tassi. Nel frattempo, i prezzi del residenziale sono tornati a crescere e le nuove costruzioni iniziano a riprendersi lentamente. Forse i timori del mercato sono eccessivi.. Per la sezione ETF del sito di Fineco (www.fineco.it) abbiamo analizzato la situazione del mercato del real estate statunitense e gli ETF che permettono di investire in tale comparto.

I REITs (Real Estate Investment Trust), nel corso di quest’anno hanno, registrato una dinamica decisamente deludente se comparata con il mercato azionario globale. Guardando negli USA, dove il mercato delle società immobiliari quotate è nato ed è il più sviluppato che altrove, dal 2009 gli indici REITs hanno sovraperformato lo S&P500 in ogni anno. Nel 2013, invece, lo S&P500 è in rialzo del 29% (fine novembre, $), l’indice MSCI REIT ha messo a segno solo +2%. Inoltre è aumentata la volatilità di questi strumenti, risultando decisamente più elevata del mercato broad.

Un fattore senz’altro determinante nella scarsa e performance e nell’aumento della volatilità è la dinamica dei tassi d’interesse: quando la FED ha annunciato per la prima volta la possibilità di ridurre il programma di acquisti ultra aggressivi (tapering), ha aperto la strada al rialzo dei tassi d’interesse. Così da Maggio i REITs hanno perso più del 15%.

I REITs devono pagare gran parte degli utili prodotti come dividendi agli azionisti, in cambio di ciò godono di benefici fiscali. Anche per i dividendi che devono pagare dipendono molto dal finanziamento a breve: tassi più alti significano minori reinvestimenti, un costo del debito più alto e minori flussi (e prospettive) agli azionisti.

L’indice FTSE EPRA US Dividend +, il benchmark del settore replicato dagli ETF quotati a Milano, è arrivato ad offrire un dividend yield del 4%, mentre prima del ribasso di quest’anno era sotto il 3,5%. I REITs diventano meno attraenti agli occhi degli investitori in cerca di flussi di cassa, ovvero il profilo tipico degli investitori in REITs, quando il dividend yield non riesce a tenere il passo con il rendimento (risk-free) dei titoli di Stato. Sul lato breve della curva al momento non ci sono grosse preoccupazioni, lo yield degli USA a 2 anni è dello 0,3%, per arrivare al 2,8% del 10 anni. Un rialzo dei tassi d’interesse dovrebbe comunque rendere più rischioso il settore in cui operano i REITs, richiedendo rendimenti addizionali rispetto a quanto offerto dai Treausires. Lo “steeping” della curva di quest’anno (una crescita più marcata sulla parte lunga) non dovrebbe causare grossi problemi al rifinanziamento a breve dei REITs.

Il tema dei tassi d’interesse per il settore è stato ampiamente analizzato. Secondo un recente studio di Cohen & Steers, una società di consulenza specializzata sul settore, nei periodi di stretta monetaria prevale l’effetto positivo legato alla crescita dell’economia, piuttosto che l’effetto negativo del rialzo dei tassi d’interesse, nello spiegare la performance dei REITs. Il settore immobiliare, ed i REITs, sono un’attività ciclica: un’economia in crescita si traduce in maggior costo del debito ma significa anche maggiore occupazione, minori vacancy e maggiore capacità di imporre affitti più elevati, talvolta legandoli ai giri d’affari dei conduttori.

Oggi l’economia USA sta crescendo a sufficienza per far riprendere la domanda di spazi, ma non in maniera tale da richiedere lo sviluppo di nuovi edifici. La ripresa dei prezzi è stata importante: l’indice Case Shiller per il residenziale è cresciuto del 14% dal “bottom” del quarto trimestre 2011. Le nuove costruzioni invece, seppur in ripresa, sono ben al di sotto della media storica. I prezzi del residenziale sono stati spinti da fattori straordinari: l’accessibilità in termini di prezzo all’inizio del 2013, la domanda di asset “distressed” da parte di investitori ed il basso stock di immobili, fattori che stanno venendo meno anche a causa dei tassi in crescita sui mutui. I timori di un rialzo dei tassi, che per ora ha iniziato a verificarsi solo sulla parte lunga della curva, ha reso relativamente più attraenti le valutazioni dei REITs.

 

Tra gli ETF analizzati nella newsletter segnaliamo, tra quelli armonizzati, l’iShares US Property Yield UCITS ETF (IE00B1FZSF77), replicante l’indice FTSE EPRA/NAREIT US Dividend+, ed il Lyxor UCITS ETF FTSE EPRA/NAREIT United States (FR0010833566), che fornisce esposizione al FTSE EPRA/NAREIT US. Tra i prodotti non armonizzati si possono citare, tra i tanti,  l’iShares U.S. Real Estate ETF (US4642877397), lo SPDR Wilshire REIT Fund (US78464A6073), il Vanguard REIT ETF (US9229085538) ed il First Trust S&P REIT Index Fund (US33734G1085),

 

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Marcello Rubiu
marcello.rubiu@norisk.it

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.