Unicredito Immobiliare 1 si veste da OPA

Unicredito Immobiliare 1 si veste da OPA

Dopo diversi anni di letargo il comparto dei fondi immobiliari svela la prima OPA sul prodotto quotato più importante dal punto di vista dimensionale, Unicredito Immobiliare 1 (IT0001358479).

Il disallineamento dei prezzi di mercato dei fondi chiusi immobiliari rispetto ai valori patrimoniali durante il biennio 2012-2013 aveva raggiunto livelli eccessivi persino per prodotti che presentano risultati gestionali abbastanza discutibili. Lo scorso anno aveva sancito il primo tentativo di recupero grazie ad un rialzo dell’indice Norisk – QF RE di quasi il 17% riportando i valori in prossimità dei massimi dal 2012.

Un passo importante è però costituito dall’OPA lanciata su Unicredito Immobiliare 1 da parte di due veicoli riconducibili al gruppo GWM, attivo nel wealth management, e ad una controllata di Fortress Investment.

Il prezzo offerto è pari a 1850€ e riguarda, come massimo, il 40% delle quote del fondo stesso, mentre per adesioni inferiori al 20%, i veicoli offerenti si riservano l’opzione di portare avanti il “bid” oppure desistere.

La distanza tra il valore offerto e quello patrimoniale (2973€) è di una certa entità e “cristallizza” lo sconto al 37.7% e la svalutazione implicita degli immobili al 42.2%.

Il documento di offerta definitivo non è ancora disponibile in quanto la Consob ha richiesto la trasmissione di ulteriori informazioni da parte degli offerenti, ma si spera di vedere celermente concluso l’iter.

E’ difficile considerare questa come un’offerta generosa ma occorre considerare come il fondo trattasse circa 1400€ solamente nel maggio dello scorso anno e come vi siano due immobili che saranno ristrutturati e cambieranno d’uso e che costituiscono circa il 36% del valore dell’attivo immobiliare.

Questo aspetto ha ovviamente compresso la generazione di cashflow che oramai si aggira attorno ai 19€ pro-quota e quindi, rispetto alle caratteristiche iniziali, il fondo ha assunto un focus più incentrato sullo sviluppo immobiliare e meno sulla gestione con ottica reddituale.

Le considerazioni appena esposte sono importanti per decidere se “accontentarsi” dell’offerta oppure scommettere, insieme agli offerenti, sul rilancio di Unicredito Immobiliare 1. L’euforia sulle attività finanziarie domestiche non deve far dimenticare la gravissima situazione su cui versa tuttora l’economia italiana e il mercato immobiliare e, in aggiunta, l’incertezza che caratterizza le previsioni sul futuro. L’accettazione, o meno, da parte dei singoli quotisti deve quindi passare necessariamente per considerazioni sul loro profilo di rischio e sull’incidenza che questo fondo riveste nel loro portafoglio.

Probabilmente un investitore “medio” dovrebbe aderire parzialmente, con metà delle quote a disposizione, e dedicare il ricavato per diversificare meglio il proprio portafoglio complessivo.

Le considerazioni per i “professionals” sono necessariamente diverse e implicano dei ragionamenti che devono contemplare anche gli altri fondi trattati con sconti sul NAV superiori al 50%.

Sarebbe interessante assistere, dopo tante delusioni, ad una contesa tra OPA concorrenti su fondi che fino a qualche mese orsono nessuno voleva detenere.

Dinamica del QF-Norisk index (fondi chiusi immobiliari) rispetto a FTSE E/N Italy e EMU

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Marcello Rubiu
marcello.rubiu@norisk.it

Sono laureato in Scienze Statistiche e in Economia e Commercio alla Università Cattolica di Milano. Dopo un esperienza nel comparto industriale mi occupo di investimenti dal 1999 e sono socio fondatore di Norisk.